Wzrost cen i spadek popytu – tło obecnej sytuacji
Rok 2024 przyniósł gwałtowne spowolnienie na rynku mieszkaniowym w Polsce. Po okresie rekordowego popytu i wysokiej aktywności inwestycyjnej, rynek wyhamował pod wpływem kilku nakładających się czynników: wzrostu stóp procentowych, ograniczeń kredytowych, inflacji i rosnących kosztów materiałów budowlanych. Liczba nowych pozwoleń na budowę mieszkań w I kwartale 2024 roku spadła o 28% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej, a wiele inwestycji zostało wstrzymanych lub przesuniętych w czasie.
Ten trend najmocniej odczuwają firmy wykonawcze oraz podwykonawcy, którzy działają bezpośrednio na placu budowy. Gdy deweloperzy ograniczają nowe projekty, spada liczba zleceń – a w rezultacie również ciągłość pracy dla ekip budowlanych.
Presja na ceny usług i renegocjacje umów
Firmy wykonawcze stają w obliczu dwóch sprzecznych nacisków. Z jednej strony, rosnące koszty prowadzenia działalności (droższe paliwo, energia, wynagrodzenia, składki ZUS) zmuszają je do podnoszenia cen usług. Z drugiej – inwestorzy oczekują cięć i elastyczności w wycenie, próbując ratować rentowność projektów. W efekcie dochodzi do masowych renegocjacji podpisanych już umów, a część kontraktów zostaje zerwana lub zawieszona.
W szczególnie trudnej sytuacji są mniejsze firmy podwykonawcze, które nie posiadają zaplecza kapitałowego. Dla nich kilkutygodniowy przestój oznacza ryzyko utraty płynności finansowej, a w skrajnych przypadkach – upadłość. Tylko w pierwszym półroczu 2024 roku liczba niewypłacalności w branży budowlanej wzrosła o ponad 20% r/r (dane Coface).
Nowe strategie przetrwania i zmiany na rynku pracy
Aby utrzymać się na rynku, wiele firm szuka nowych strategii: przechodzą z rynku mieszkaniowego na obiekty przemysłowe lub rewitalizacje, oferują szerszy zakres usług, automatyzują procesy (np. wykorzystując prefabrykację), a także inwestują w rozwój kompetencji pracowników.
Jednocześnie obserwuje się rosnącą konkurencję o zlecenia publiczne – przetargi infrastrukturalne i komunalne stają się alternatywą dla wykonawców. Jednak warunki przetargowe często faworyzują duże podmioty, co dodatkowo wypycha mniejsze firmy z rynku.
Na rynku pracy zaczyna też dochodzić do odwrócenia trendu: po kilku latach presji płacowej ze strony pracowników, część firm decyduje się na redukcje zatrudnienia lub zamrożenie rekrutacji. Spada zapotrzebowanie na sezonowych robotników, w tym z Ukrainy i Azji, a wzrasta znaczenie uniwersalnych kwalifikacji technicznych.
Perspektywy – stabilizacja czy dalsze spowolnienie?
Według prognoz Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa sytuacja na rynku mieszkaniowym może zacząć się stabilizować w drugiej połowie 2025 roku, o ile dojdzie do odbudowy zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz uruchomienia programów wsparcia budownictwa społecznego i dostępnego. Na razie jednak sektor wykonawczy i podwykonawczy działa w warunkach wysokiego ryzyka.
W tej sytuacji kluczowe staje się zarządzanie ryzykiem projektowym, dywersyfikacja portfela zleceń oraz większa współpraca między uczestnikami rynku. Kryzys odsłania słabości całego łańcucha budowlanego, ale dla elastycznych firm może też być szansą na restrukturyzację i profesjonalizację działalności.
